一、引言

《天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》旨在規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)交易秩序，保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。房地產(chǎn)交易居間是房地產(chǎn)交易服務(wù)體系的重要組成部分。實(shí)踐中，居間通常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員提供，表現(xiàn)為報(bào)告訂約機(jī)會(huì)、媒介磋商、協(xié)助簽訂并履行房地產(chǎn)買賣合同、租賃合同或抵押合同等。

二、概念與法律定位

房地產(chǎn)交易居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托人委托，向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)，或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的活動(dòng)。依據(jù)《民法典》中介合同章，居間在法律上對(duì)應(yīng)中介合同。《天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》從市場(chǎng)管理角度，對(duì)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、居間服務(wù)的主體、行為、收費(fèi)、信息披露和法律責(zé)任作出規(guī)范。因此，在天津從事房地產(chǎn)交易居間，既要遵守條例，也要遵守《民法典》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等規(guī)定。

三、主體與備案要求

從事房地產(chǎn)交易居間的機(jī)構(gòu)應(yīng)依法登記，取得營業(yè)執(zhí)照，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案。從業(yè)人員應(yīng)具備相應(yīng)專業(yè)能力，遵守職業(yè)規(guī)范。機(jī)構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營場(chǎng)所公示營業(yè)執(zhí)照、備案證明、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交易流程、投訴渠道等信息。分支機(jī)構(gòu)、門店從事居間業(yè)務(wù)的，也應(yīng)納入統(tǒng)一管理，不得以個(gè)人名義違規(guī)承接業(yè)務(wù)。

四、書面合同與如實(shí)告知

居間服務(wù)應(yīng)當(dāng)簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或居間合同，明確委托人信息、房屋信息、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式。機(jī)構(gòu)應(yīng)核查房屋權(quán)屬、抵押、查封、共有人同意、租賃、戶口、質(zhì)量瑕疵、稅費(fèi)及限購限售政策等影響交易的重要事項(xiàng)，并如實(shí)告知委托人。不得隱瞞、欺騙或誤導(dǎo)。

五、主要權(quán)利義務(wù)

居間人有權(quán)要求委托人提供真實(shí)身份、權(quán)屬和交易資料，有權(quán)按約定收取報(bào)酬。其義務(wù)包括：勤勉盡責(zé)、如實(shí)報(bào)告、保密、不得侵害委托人利益、協(xié)助辦理網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、貸款、過戶等手續(xù)。委托人應(yīng)如實(shí)提供資料，配合看房、簽約和履行。若居間人促成合同成立，委托人應(yīng)按約定支付報(bào)酬；未促成的，原則上不得請(qǐng)求報(bào)酬，但可依約請(qǐng)求必要費(fèi)用。

六、禁止行為

條例和相關(guān)法規(guī)通常禁止：虛假宣傳、隱瞞重要事實(shí)、賺取房屋交易差價(jià)、挪用或占用交易資金、強(qiáng)制或捆綁收費(fèi)、偽造材料、協(xié)助規(guī)避限購限售、簽訂陰陽合同、協(xié)助逃稅、騷擾客戶、泄露個(gè)人信息等。違反者可能承擔(dān)行政處罰、信用懲戒、民事賠償甚至刑事責(zé)任。

七、法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反規(guī)定的，可能被責(zé)令改正、警告、罰款、暫停網(wǎng)簽、記入信用檔案；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)依法賠償。實(shí)務(wù)中，交易雙方應(yīng)選擇備案機(jī)構(gòu)，簽訂書面合同，明確收費(fèi)，使用資金監(jiān)管，核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)，保留溝通和付款憑證；對(duì)包過戶、低稅費(fèi)、內(nèi)部房源等承諾保持警惕。

八、

《天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》為房地產(chǎn)交易居間提供了基本管理框架。依法合規(guī)開展居間，既有利于保護(hù)買賣、租賃雙方利益，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。具體適用時(shí)，應(yīng)以現(xiàn)行有效的條例文本、配套規(guī)定及主管部門解釋為準(zhǔn)。